Ansätze für eine Begründung können zum Beispiel „objektive“ Fehler im Bescheid sein (wie etwa falsche Angaben zu Flächen, beim Bundesmodell eine unkorrekte Bodenrichtwertzone oder die falsche Grundstücksart).

Problematik bei zu hohen Bodenrichtwerten:

Auch zu hoch angesetzte Bodenrichtwerte (Bundesmodell) lassen sich grundsätzlich bemängeln. Hier besteht aber die Problematik, dass Bodenrichtwerte nach derzeitiger Rechtslage als nicht widerlegbare gutachterliche Feststellung gelten. Dies wird ein wichtiger Teil der Argumentation des gegen das Grundsteuer-Bundesmodell gerichteten Musterverfahrens von Haus & Grund Deutschland und dem Bund der Steuerzahler sein. Um hier nicht zu viel vorwegzunehmen, sollte bei der Begründung nur generell auf die Unangemessenheit des vom Finanzamt angesetzten Bodenrichtwerts hingewiesen werden, gegebenenfalls unterlegt mit Fakten, aber ohne rechtliche Wertung.

Nettokaltmiete: keine Abweichung vorgesehen:

Ähnlich verhält es sich beim Ansatz der pauschalen Nettokaltmiete im Bundesmodell. Hier sieht der Gesetzgeber keine Abweichungsmöglichkeit durch Nachweis tatsächlich geringerer ortsüblicher Mieten oder einer abweichenden Mietniveaustufe vor. Deshalb sollte auch in diesem Fall bei der Begründung mit Blick auf das anstehende Musterverfahren nur generell auf die Unangemessenheit des von Gesetzes wegen angesetzten Mietwerts hingewiesen werden, gegebenenfalls unterlegt mit Fakten, aber ohne rechtliche Wertung. Ein Gutachten zum Nachweis eines tatsächlich geringeren Werts – wie bei der Erbschaftsteuer möglich – ist beim Bundesmodell nicht zugelassen.

Die Grundsteuerreform wirft ihre Schatten voraus. Erhoben wird die neue Grundsteuer zwar erst ab 2025. Aber bereits jetzt sind alle Immobilieneigentümer gefordert. Ab 1. Juli 2022 müssen die Steuererklärungen für die neue Grundsteuer (Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022) abgegeben werden - und das im Normalfall elektronisch. Zeit dafür war ursprünglich bis 31. Oktober 2022. Mittlerweile wurde die Frist jedoch um drei Monate verlängert. Sie endet nun am 31. Januar 2023. Wir beantworten hier die wichtigsten Fragen zur Reform und zu den Auswirkungen für private Eigentümer - und erklären auch, wie die elektronische Abgabe funktioniert bzw. was Sie tun müssen, um Ihre Erklärung doch in Papierform abgeben zu dürfen.

Der Ausgangspunkt für die Grundsteuerreform war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018. Das BVG erklärte die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig. Denn die erfolgt anhand von (ziemlich veralteten) Einheitswerten. Diese Werte stammen aus dem Jahr 1964 (betrifft die alten Bundesländer) bzw. aus dem Jahr 1935 (betrifft die neuen Bundesländer). Die tatsächliche Wertentwicklung eines Grundstücks wird durch diese Werte aus Sicht des BVG nicht mehr widergespiegelt und gleichartige Grundstücke werden dadurch unter Umständen unterschiedlich behandelt.

Mit seinem Urteil forderte das Bundesverfassungsgericht eine zeitnahe gesetzliche Neuregelung der Grundsteuer. Dem ist der Gesetzgeber mit dem im November 2019 verabschiedeten Grundsteuer-Reformgesetz nachgekommen. Einige Länder haben zusätzlich im Anschluss an diese bundesgesetzliche Regelung von der Möglichkeit abweichender landesgesetzlicher Regelungen Gebrauch gemacht.

Auf Grundlage der von den Finanzämtern festgestellten Werte erheben die Städte und Gemeinden ab 2025 die neue Grundsteuer. Bis dahin ist die Grundsteuer wie bisher auf Grundlage der bisherigen Rechtslage zu zahlen.

Auch nach Inkrafttreten der neuen Regelung im Jahr 2025 soll die Grundformel für die Berechnung bestehen bleiben.

Sie lautet:

Grundstückswert
x
Grundsteuermesszahl
x
Hebesatz der Kommune
=
jährliche Grundsteuerbelastung für die Immobilie

Die größte Veränderung besteht in der Neubewertung der Grundstückswerte und deren veränderten Berechnung. Auf welcher Grundlage deren Berechnung genau stattfindet, ist vom Berechnungsmodell des jeweiligen Bundeslandes abhängig.

Die Grundsteuermesszahl wird gesetzlich festgelegt, der Hebesatz vor Ort von der Stadt oder Gemeinde.

Die meisten Bundesländer haben sich für eine Berechnung der Grundstückswerte nach dem so genannten Bundesmodell entschieden und von der Öffnungsklausel keinen Gebrauch gemacht:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen.
• Rheinland-Pfalz
• Sachen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Das Bundesmodell mit abweichender Steuermesszahl nutzen:

• Saarland
• Sachsen

Abweichende Modelle nutzen:

• Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell)
• Bayern (wertunabhängiges Flächenmodell)
• Hamburg (Wohnlagemodell)
• Hessen (Flächen-Faktor-Modell)
• Niedersachen (Flächen-Lage-Modell)

Mehr Infos zu den verschiedenen Landesregelungen (inklusive Links zu den Themenseiten der jeweiligen Finanzverwaltungen) finden Sie unter:

• www.grundsteuerreform.de

Ausgangspunkt der Reform war das Urteil des Bundesverfassungsgerichts am 10. April 2018 - gelten soll die neue Grundsteuer ab 1. Januar 2025. Derr Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 2022) ist vorbei. Vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 (nach einer Verlängerung der Frist nun bis zum 31. Januar 2023) steht nun die Abgabe der Erklärung beim Finanzamt auf dem Reform-Zeitplan. Gleichzeitig haben die ersten Eigentümer mittlerweile Post vom Finanzamt erhalten (den Grundsteuerwertbescheid und den sich daraus ergebenden Grundsteuermessbescheid).

• Eigentümerinnen oder Eigentümer eines Grundstücks
• Eigentümerinnen oder Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
• Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: Erbbauberechtigte unter Mitwirkung der Eigentümerin oder des Eigentümers des Grundstücks (Erbbauverpflichtete)
• Bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens unter Mitwirkung der Eigentümerin oder des Eigentümers des Gebäudes

Besitzt ein Eigentümer mehrere Grundstücke, muss er für jedes eine eigene „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes“ abgeben. Berechnet wird die Grundsteuer nach der Methode, die in dem Bundesland gilt, in dem die Immobilie liegt. Im Zweifelsfall sollte beim dortigen Finanzamt erfragt werden, ob es in der jeweiligen Region gegebenenfalls ein speziell für die Grundsteuer zuständiges Finanzamt neben dem „allgemeinen“ Finanzamt gibt.

Geben Sie die Erklärung bei dem Finanzamt ab, in dessen Bezirk das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt. Nähere Informationen zu dem zuständigen Finanzamt finden Sie auch im Internet unter www.finanzamt.de.

Im Zweifelsfall sollte beim Finanzamt für den Standort der Immobilie erfragt werden, ob es in der jeweiligen Region gegebenenfalls ein speziell für die Grundsteuer zuständiges Finanzamt neben dem „allgemeinen“ Finanzamt gibt.

Die in der Feststellungserklärung zu machenden Angaben sind je nach Objekt unterschiedlich. Daher ist für jede wirtschaftliche Einheit eine Erklärung erforderlich. Der Gesetzgeber hat sich bei der Neufassung der Bewertungsregeln für den Grundsteuerwert für eine weitgehende Typisierung und Pauschalierung der Bewertungsmethoden entschieden. In der Erklärung sind grundsätzlich nur die jeweilige Grundstücksbezeichnung (Adresse, Flurstück, Gemarkung), Angaben zur Grundstücksgröße, zum Bodenrichtwert, zum aufstehenden Gebäude (Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche im Ertragswertverfahren bzw. Bruttogrundfläche im Sachwertverfahren) sowie eine ggf. einschlägige Steuerbefreiung oder Steuervergünstigung (Grundsteuermesszahlen) anzugeben.

Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen ermittelt. Das Bodenrichtwertinformationssystem Rheinland-Pfalz (BORIS.RLP) stellt die Bodenrichtwerte und Bodenrichtwertzonen der rheinlandpfälzischen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte als Internet-Karten-Dienst im www.geoportal.rlp.de bereit. Momentan arbeiten die rheinland-pfälzischen Gutachterausschüsse an der Fortschreibung zum Stichtag 1. Januar 2022. Seit April 2022 sollen die neuen Dienste planmäßig freigeschaltet worden sein.

Eigentümer können die Wohnfläche zum Beispiel dem Kaufvertrag, Bauplänen oder Versicherungspolicen entnehmen. Allerdings müssen die Daten auf Aktualität und mit Blick auf nachträgliche Um-, An- oder Ausbauten überprüft werden. Bei einer unbekannten Wohnfläche bleibt oft nichts Anderes übrig, als neu zu vermessen.

Grundlage für die Ermittlung der Wohnfläche ist in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFIV). Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Grundfläche wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt.

Einzubeziehen sind insbesondere Fußleisten, Sockelleisten und Schrammleisten, fest eingebaute Gegenstände (Öfen, Klimageräte, Herd etc.), Einbaumöbel, versetzbare Raumteile und freiliegende Installationen. Die Grundfläche ist laut WoFIV durch Ausmessung im Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln.

Bei unbeheizten Wintergärten wird nur die Hälfte berücksichtigt. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören, werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angesetzt. Bei Kellern, Speichern, Waschküchen, Abstellräumen oder Arbeitszimmern handelt es sich um sog. Zubehörräume. Deren Grundflächen sind bei der Bewertung für die Grundsteuer nicht relevant.

Bei älteren Gebäuden können sich Modernisierungen auf den Immobilienwert auswirken. Wichtig ist, ob eine so genannte Kernsanierung vorliegt. Dadurch wird das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu dem eines neuen Gebäudes entspricht. Voraussetzungen für das Vorliegen einer Kernsanierung sind insbesondere die komplette Erneuerung der Dacheindeckung, der Fassade, der Innen- und Außenwände mit Ausnahme der tragenden Wände, der Fußböden, der Fenster, der Innen- und Außentüren sowie sämtlicher technischer Systeme wie z.B. der Heizung einschließlich aller Leitungen, des Abwassersystems einschließlich der Grundleitungen, der elektrischen Leitungen und der Wasserversorgungsleitungen, sofern diese technisch einwandfrei als neuwertig anzusehen sind.

Die Steuerverwaltung plant, den Immobilieneigentümern in Rheinland-Pfalz im Regelfall ein Informationsschreiben samt Ausfüllhilfe (Datenstammblatt) zuzusenden. Das Datenstammblatt enthält Angaben zum Stichtag 1. Januar 2022, wie z.B.

• Aktenzeichen,
• Flurstückskennzeichen,
• Lagebezeichnung,
• amtliche Fläche,
• Bodenrichtwert.

Ein Muster-Datenstammblatt können Sie hier herunterladen:

• Muster-Datenstammblatt (PDF-Dokument)

Unter anderem sind folgende Daten von den Immobilieneigentümern selbst zu ermitteln:

• Wohn-/Nutzfläche (z.B. in Bauunterlagen zu finden),
• Anzahl der Wohnungen,
• Anzahl der Garagen/Tiefgaragenstellplätze,
• Baujahr.

Der Versand der Informationsschreiben ist von Mai bis Juli 2022 vorgesehen. Für aktive land- und forstwirtschaftliche Betriebe, inklusive verpachtete Ländereien (Stückländereien) sind gesonderte Informationsschreiben im August geplant.

Für das Ausfüllen der Grundsteuer-Formulare beim Steuerportal „MeinELSTER“ hat die Finanzverwaltung eine ausführliche Klickanleitung zur Registrierung erstellt. Diese können Sie hier kostenlos herunterladen:

• Klickanleitung / Benutzerhilfe für das Ausfüllen der Grundsteuer-Formulare auf „MeinELSTER“ (PDF-Dokument)

Ab Juli 2022 soll unter über „Mein-ELSTER“ die Möglichkeit der elektronischen Erklärungsabgabe zur Verfügung stehen. Gleichzeitig sollen dann die Formulare für die Abgabe in Papierform zur Verfügung gestellt werden. Die Feststellungserklärung ist nach derzeitigem Planungsstand bis zum 31.Oktober 2022 beim zuständigen Finanzamt einzureichen.

Wichtig: Die Finanzverwaltung Rheinland-Pfalz hat für das Ausfüllen der Grundsteuer-Formulare auf „Mein-ELSTER“ eine Klickanleitung erstellt. Diese kann hier kostenlos heruntergeladen werden:

• Klickanleitung / Benutzerhilfe für das Ausfüllen der Grundsteuer-Formulare auf „Mein-ELSTER“ (PDF-Dokument)

Alle Bundesländer werden bis spätestens Anfang Juli 2022 im Steuerportal „MeinELSTER“ die entsprechenden Vordrucke rein elektronisch zur Verfügung stellen. Deren Abgabe soll – von Härtefällen abgesehen – ebenfalls rein elektronisch erfolgen, und zwar beim Finanzamt, das für die Immobilie zuständig ist („Lagefinanzamt“). Dies gilt auch für Eigentümer, die Immobilien bzw. Grundstücke in mehreren Bundesländern besitzen. An das Lagefinanzamt müsste auch ein Härtefallantrag gestellt werden.

Soweit noch nicht erfolgt, ist zunächst die Registrierung bei „MeinELSTER“ erforderlich. Dazu benötigen Steuerzahler ihre Steuer-Identifikationsnummer (Steuer-ID). Diese hat jeder Bürger, selbst wenn er aktuell nicht besteuert wird, irgendwann schon einmal zugeteilt bekommen. Wer sie verlegt hat, kann sie beim Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) erfragen. Das geht ebenfalls online über:

• https://formularbot-viola.bzst.de

Übrigens: Man kann auch die vorhandene ELSTER-Registrierung eines nahen Angehörigen (z.B. Ehepartner, Lebenspartner, Eltern, Schwiegereltern, Geschwister, Kinder, Nichten, Neffen, Ehegatten oder Lebenspartner der Geschwister) zur Abgabe nutzen.

Der Prozess einer eigenen neuen Registrierung bei ELSTER dauert etwa zehn Tage. Neben der Steuer-ID benötigt man eine eigene E-Mail-Adresse.

Wer zuvor noch die Steuer-ID beim BZSt erfragen muss, muss dafür zusätzlich eine Bearbeitungsdauer von bis zu vier Wochen einplanen.

Wichtig: Die Finanzverwaltung Rheinland-Pfalz hat für das Ausfüllen der Grundsteuer-Formulare auf „Mein-ELSTER“ eine Klickanleitung erstellt. Diese kann hier kostenlos heruntergeladen werden:

• Klickanleitung / Benutzerhilfe für das Ausfüllen der Grundsteuer-Formulare auf „Mein-ELSTER“ (PDF-Dokument)

Das Bundesfinanzministerium hat eine Plattform für die vereinfachte Abgabe der Grundsteuererklärung erstellt. Sie ist zu finden unter:

• www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de

Bei dieser neuen Plattform „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ handelt es sich um einen Online-Service im Auftrag des Bundesfinanzministeriums. Er ist auf Standardfälle von privaten Eigentümern zugeschnitten und, so heißt es auf der Seite, „dadurch deutlich vereinfacht im Vergleich zu ELSTER“. Das Ziel ist es, „die Abgabe der Grundsteuererklärung für Eigentümer so stressfrei wie möglich zu machen“.

Das Portal wurde speziell für Privatpersonen entwickelt, die einfache Eigentumsverhältnisse haben. Dazu zählen die Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses, einer Eigentumswohnung oder eines unbebauten Grundstücks. Außerdem kann das Portal nur für das so genannte „Bundesmodell“ bei der Grundsteuer – auf das auch Rheinland-Pfalz setzt – genutzt werden.

Alle Funktionen hier werden allerdings erst Anfang Juli 2022 freigeschaltet.

Es gibt darüber hinaus noch verschiedene Steuersoftwarelösungen spezialisierter Anbieter, die ebenfalls die Übermittlung an ELSTER beinhalten. Eine aktuelle Liste der Programme aufgelistet, die ELSTER aktuell unterstützen, finden Sie unter:

• www.elster.de/elsterweb/softwareprodukt

Das Gesetz sieht eine so genannte Härtefallregelung vor, wonach unter bestimmten Voraussetzungen auf die elektronische Übermittlung verzichtet werden kann. Diese Regelung greift, wenn die elektronische Übermittlung für den Steuerpflichtigen wirtschaftlich oder persönlich unzumutbar ist.

Eine persönliche Unzumutbarkeit liegt vor, wenn der Steuerpflichtige nach seinen individuellen Kenntnissen und Fähigkeiten nicht oder nur eingeschränkt in der Lage ist, die Möglichkeiten der Datenfernübertragung zu nutzen. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Steuerpflichtige über keinerlei Medienkompetenz verfügt und aufgrund seiner aktuellen körperlichen oder geistigen Fähigkeiten auch keinen Zugang zur Computertechnik finden kann. Aufgrund der eindeutigen Rechtslage kann die Finanzverwaltung in diesen Fällen die Steuererklärung in Papier nicht zurückweisen.

Und so geht's:

Wer sich die elektronische Feststellungserklärung nicht zutraut, kann einen Härtefallantrag beim zuständigen Lagefinanzamt (unter Angabe der Steuer-Identifikationsnummer!) stellen. Deren Form ist nicht vorgeschrieben (also auch eine mündliche Abgabe möglich). Allerdings muss der Grund / müssen die Gründe für den Härtefallantrag explizit und nachvollziehbar erläutert werden. Nur dann kann das Finanzamt den Antrag auch akzeptieren.

AKTUALISIERT:

Ein Versand der Papierformulare per Post an die Steuerpflichtigen ist üblicherweise nicht mehr vorgesehen. Das rheinland-pfälzische Finanzministerium hat aber erklärt, dass selbstverständlich die Möglichkeit bestehe, den Vordruck zugesandt zu bekommen. Das gehe jedenfalls dann, wenn sich Betroffene an das Finanzamt wenden und glaubhaft versichern, nicht in der Lage zu sein, das Finanzamt zu erreichen, sei es mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder auf anderem Weg.

Argumente für die berechtigte Bitte auf Zusendung der Formulare durch das Finanzamt könnten demnach sein:

• „Aufgrund meines Alters bin ich in meiner Mobilität erheblich eingeschränkt.“
• „Eine Fahrt mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist mir aufgrund meiner erheblichen Mobilitätseinschränkungen nicht möglich.“
• „Wegen gesundheitlicher Einschränkungen durch (…Angabe der Krankheit/en) bin ich nicht in der Lage, die Formulare persönlich abzuholen.“

Im Normalfall sollen die Papiervordrucke im Finanzamt - unter Angabe der entsprechenden Härtefallgründe - persönlich abgeholt werden. Dazu bieten die Service-Center der Finanzämter ab Juli die Möglichkeit - und zwar ohne vorherige Terminvereinbarung jeweils donnerstags von 8 Uhr bis 18 Uhr oder (dann jedoch nur mit Termin) an einem anderen Wochentag.

Beispiel für die Formulierung eines Härtefallantrags an das Lagefinanzamt:

• „Hiermit beantrage ich die Abgabe der Grundsteuerwert-Erklärung auf Papier nach § 228 Abs. 6 Bewertungsgesetz i.V.m. § 150 Abs. 8 der Abgabenordnung. Die Abgabe einer elektronischen Grundsteuer-Erklärung stellt für mich aufgrund fehlender PC-technischer Ausstattung und der für eine elektronische Abgabe erforderlichen, mir aber fehlenden und kurzfristig nicht zu erlangenden, PC-Kenntnisse einen unzumutbaren Aufwand dar.“

Mögliche Begründungen für einen Härtefallantrag könnten beispielsweise lauten:

• „Ich habe keinen Computer und keinen Internetzugang. Der finanzielle Aufwand zur Schaffung der Voraussetzungen steht in keiner wirtschaftlich sinnvollen Relation für eine einmalige elektronische Abgabe über ELSTER.“
• „Aufgrund meines Alters und fehlender Medienkompetenz bin ich nicht in der Lage, die Erklärung über ELSTER abzugeben.“

Wichtig in diesem Zusammenhang: Das Finanzamt darf nicht einfach darauf verweisen, dass Angehörige mit ausreichend PC-Kentnissen helfen können. So ein Urteil des Finanzgerichts Berlin (Urteil vom 14.02.2018, Az. 3 K 3249/17).

Erfolglos wären übrigens Versuche, bei der Begründung des Härtefallantrags auf vorhandene Zweifel an der Sicherheit der Datenübertragung und/oder Angst vor einem Computervirus bei der Nutzung von ELSTER zu verweisen. „Wer solche Begründungen verwendet, muss damit rechnen, dass der Antrag abgelehnt wird“, warnt Schönfeld.

Alternativer Mittelweg: Ausfüllbare PDF-Dateien per Post schicken

Wer Hilfe durch Dritte bekommt oder selbst dazu in der Lage ist, kann alternativ auch die ausfüllbaren PDF-Dateien der Vordrucke verwenden. Diese sind ab Juli unter www.fin-rlp.de/vordrucke erhältlich. Sie sollten zunächst am Rechner ausgefüllt, dann ausgedruckt und schließlich per Post ans Finanzamt gesendet werden.

Wer mit der Bewertung des Finanzamtes nicht einverstanden ist, muss innerhalb eines Monats Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes einlegen. Wer abwartet, bis der Steuermessbescheid oder später für 2025 der eigentliche Grundsteuerbescheid der Gemeinde kommt, kann gegen eine falsche Bewertung wahrscheinlich nichts mehr machen.

Wer seine Grundsteuererklörung digital einreicht, erhält unmittelbar eine E-Mail als Eingangsbestätigung. Noch wichtiger ist die spätere Post vom  Finanzamts. Eigentümer erhalten (einzeln oder getrennt):

• den Grundsteuerwertbescheid
• den Grundsteuermessbescheid

Der Grundsteuerwertbescheid und der sich daraus ergebende Grundsteuermessbescheid bilden die Berechnungsgrundlage für die spätere Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde. Sie selbst verursachen also noch keine Zahlungspflicht. Eine Zahlung aufgrund der Neufestsetzung müssen Eigentümer erst leisten, wenn sie später den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde erhalten haben. Dieser enthält dann auch die endgültige Höhe der Grundsteuer, die ab dem 1. Januar 2025 für die Immobilie gezahlt werden muss.

Eine Zahlung aufgrund der Neufestsetzung (durch Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid) müssen Eigentümer zwar erst leisten, wenn sie später den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde erhalten haben. Dieser enthält dann auch die endgültige Höhe der Grundsteuer, die ab dem 1. Januar 2025 für die Immobilie gezahlt werden muss. Trotzdem ist es jetzt wichtig, beide Bescheide und die darin enthaltenen Daten umgehend sorgsam zu prüfen.

Die Einspruchsfrist hiergegen beträgt nämlich nur einen Monat nach der Zustellung. Wenn Sie erst einmal nur den Wertbescheid erhalten haben, warten Sie mit der Prüfung nicht bis zum Erhalt des Messbescheids. Denn für jeden der Bescheide gilt eine separate Frist. Und es könnte durchaus sein, dass Sie den Messbescheid noch nicht erhalten haben bevor die Einspruchsfrist für den Wertbescheid endet. Ein Einspruch muss beim zuständigen Finanzamt schriftlich eingereicht werden.

Das sind die wichtigen Punkte bei der Kontrolle:

Wichtige Punkte beim GrundsteuerWERTbescheid (nach dem so genannten Bundesmodell):

• Gemarkung, Flurstücksnummer
• Fläche des Grundstücks
• Gebäudeart (z.B. Einfamilienhaus)
• Wohn- bzw. Nutzfläche (= betrieblich genutzte Fläche)
• Anzahl Garagen
• Baujahr bzw. Restnutzungsdauer
• Bodenrichtwert
• Eigentümer

Das Bundesmodell gilt etwa in Rheinland-Pfalz oder Nordrhein-Westfalen. In Bundesländern mit eigenem Grundsteuermodell sind möglicherweise weniger Punkte zu prüfen. In Bayern beispielsweise kommt es lediglich auf die Wohnfläche bzw. Nutzfläche und die Fläche des Grundstücks an, eventuell noch auf die Fläche der Garage.

Im GrundsteuerMESSbescheid sollten noch folgende Fragen geprüft werden:

• Sind Gemarkung bzw. Flurstücksnummer richtig angegeben?
• Wurde beim Grundsteuerwert der richtige Betrag angesetzt oder weicht die Zahl von der im Grundsteuerwertbescheid ab?
• Berücksichtigt der Bescheid die reduzierte Steuermesszahl für Wohngebäude?
• Wurde eine mögliche Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz beachtet?
• Ist die reduzierte Steuermesszahl für ein denkmalgeschütztes Gebäude berücksichtigt?

Hilfestellung: Musterbescheide und Erläuterungen

Als Hilfestellung für die Kontrolle stellt Haus & Grund Rheinland-Pfalz Eigentümern Musterscheide (nach dem Bundesmodell) sowie eine nützliche Erläuterung dazu (die vor allem zeigt, wo Sie welche Angaben im Bescheid finden) zum kostenlosen Download zur Verfügung:

• Muster eines GrundsteuerWERTbescheids nach dem Bundesmodell (PDF-Datei)
• Muster eines GrundsteuerMESSbescheids nach dem Bundesmodell (PDF-Datei)
• Erläuterungen zu den Musterbescheiden (PDF-Datei)

Als Hilfestellung für die Kontrolle stellt Haus & Grund Rheinland-Pfalz Eigentümern Musterscheide (nach dem Bundesmodell) sowie eine nützliche Erläuterung dazu (die vor allem zeigt, wo Sie welche Angaben im Bescheid finden) zum kostenlosen Download zur Verfügung:

• Muster eines GrundsteuerWERTbescheids nach dem Bundesmodell (PDF-Datei)
• Muster eines GrundsteuerMESSbescheids nach dem Bundesmodell (PDF-Datei)
• Erläuterungen zu den Musterbescheiden (PDF-Datei)

Im Zweifel sollten Eigentümer gegen ihren Grundsteuerwertbescheid Einspruch einlegen. Das gilt vor allem dann, wenn er gegenüber dem Einheitswertbescheid deutlich erhöht beziehungsweise zu hoch oder anderweitig unschlüssig erscheint. Eine generelle Empfehlung, ab welcher Höhe „zu hoch“ ist, kann nicht abgegeben werden. Sollte in Reaktion auf den Einspruch eine so genannte Verböserung (ungünstigerer Bescheid gegenüber dem ursprünglichen Grundsteuerwertbescheid) drohen, muss die Finanzverwaltung darüber informieren. Der Einspruch kann dann gegebenenfalls noch zurückgezogen werden.

In einigen Fällen ergeht der Grundsteuerwertbescheid bereits gemeinsam mit dem Grundsteuermessbescheid. Wird der Messbescheid ebenfalls als falsch erachtet, weil zum Beispiel eine falsche Steuermesszahl angewendet oder eine Befreiung oder Vergünstigung im Messbescheid nicht beachtet wurde, die sich auf den Messbetrag auswirkt, muss auch ausdrücklich gegen den Messbescheid mit einmonatiger Frist Einspruch eingelegt werden.

Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Eingang (Zustellung) des Bescheids erfolgen; eine Begründung kann nachgereicht werden. Dies muss jedoch zeitnah beziehungsweise spätestens auf entsprechende Anforderung des Finanzamts geschehen.

Wenn Sie erst einmal nur den Wertbescheid erhalten haben, warten Sie mit der Prüfung nicht bis zum Erhalt des Messbescheids. Denn für jeden der Bescheide gilt eine separate Frist. Und es könnte durchaus sein, dass Sie den Messbescheid noch nicht erhalten haben bevor die Einspruchsfrist für den Wertbescheid endet. Ein Einspruch muss beim zuständigen Finanzamt schriftlich eingereicht werden.

Wichtig: Beim späteren Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist ein Einspruch gegen die Berechnungsgrundlagen nicht mehr möglich! Es handelt sich hierbei nämlich nur um einen Folgebescheid, der sich an den im Grundsteuermessbescheid festgelegten Wert halten muss. Ähnliches gilt übrigens für diesen selbst: Auch er ist ein Folgebescheid, nämlich des Grundsteuerwertbescheids. Ihm sollte daher besonderes Augenmerk bei der Überprüfung gelten.

Ansätze für eine Begründung können zum Beispiel „objektive“ Fehler im Bescheid sein (wie etwa falsche Angaben zu Flächen, beim Bundesmodell eine unkorrekte Bodenrichtwertzone oder die falsche Grundstücksart).

Problematik bei zu hohen Bodenrichtwerten:

Auch zu hoch angesetzte Bodenrichtwerte (Bundesmodell) lassen sich grundsätzlich bemängeln. Hier besteht aber die Problematik, dass Bodenrichtwerte nach derzeitiger Rechtslage als nicht widerlegbare gutachterliche Feststellung gelten. Dies wird ein wichtiger Teil der Argumentation des gegen das Grundsteuer-Bundesmodell gerichteten Musterverfahrens von Haus & Grund Deutschland und dem Bund der Steuerzahler sein. Um hier nicht zu viel vorwegzunehmen, sollte bei der Begründung nur generell auf die Unangemessenheit des vom Finanzamt angesetzten Bodenrichtwerts hingewiesen werden, gegebenenfalls unterlegt mit Fakten, aber ohne rechtliche Wertung.

Nettokaltmiete: keine Abweichung vorgesehen:

Ähnlich verhält es sich beim Ansatz der pauschalen Nettokaltmiete im Bundesmodell. Hier sieht der Gesetzgeber keine Abweichungsmöglichkeit durch Nachweis tatsächlich geringerer ortsüblicher Mieten oder einer abweichenden Mietniveaustufe vor. Deshalb sollte auch in diesem Fall bei der Begründung mit Blick auf das anstehende Musterverfahren nur generell auf die Unangemessenheit des von Gesetzes wegen angesetzten Mietwerts hingewiesen werden, gegebenenfalls unterlegt mit Fakten, aber ohne rechtliche Wertung. Ein Gutachten zum Nachweis eines tatsächlich geringeren Werts – wie bei der Erbschaftsteuer möglich – ist beim Bundesmodell nicht zugelassen.

Wird der Einspruch als unbegründet zurückgewiesen, muss einen Monat nach Bekanntgabe der Einspruchsentscheidung Klage vor dem Finanzgericht erhoben werden. Ein Antrag auf Ruhen des Verfahrens im Rahmen der Einspruchsbearbeitung wird aktuell nicht erfolgreich sein. Hintergrund ist, dass dafür ein Aktenzeichen eines Revisions- oder Bundesverfassungsgerichtsverfahrens vorliegen muss. Auch ein Antrag auf Vorläufigkeit des Bescheids wird keinen Erfolg haben. Hierfür müssen die entsprechenden Gründe nach der Abgabenordnung vorliegen, zum Beispiel ein Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht, was aktuell nicht der Fall ist.

Verfahrenstechnisch ist es wenig sinnvoll, einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung zu stellen, da mit den Bescheiden über den Grundsteuerwert noch keine Zahlung festgelegt wird. Nach einer abweisenden Einspruchsentscheidung durch das Finanzamt bliebe also nur der kostenpflichtige Klageweg, um den entsprechenden Bescheid weiterhin offen zu halten.